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环沪市场观察丨启东文旅项目打折“内卷” “7字头”、“75折”特

文章来源:本站原创 发布时间:2022-01-20

  2012年7月,恒大海上威尼斯首次开盘,来自江苏、上海的近万名经纪人助力实现了超20亿元的销售额,这种营销模式一度被文旅项目的操盘手们奉为圭臬。南通启东的东南海岸也自此进入了全国地产人的视野,

  近年来,喷把有包括碧桂园、招商蛇口、融创、新湖中宝、绿城等多家知名房企“抢滩”布局,文旅项目遍地开花。“环沪作机+海景”,启东东部沿海似乎具备了文旅热盘的“基本素质”。然而今年下半年以来,当地市场却频频传出“大幅降价”的消息,凤凰网房产上海站也与近磷铅量日走访了当地多个楼盘,为购房者们带来一手资讯。

  “首次到访98折,准时签约97折,准时付款95折……”在招商碧桂园十里海湾售楼处,销售人员介绍了一长串“优惠名目”,并表示,“我们还有几套特价房,一套10楼的约77㎡的高层装修房源总价仅61万左右,单价不到8000。”据销售计算,该套房源原价在81万左右,61万的特价房相当于打了“75折”。

  至于打折的原因,置业顾问没有正面回应:“怎么折下来你不用管,如果付款比例提高,优惠还可以再谈。我能给到的优惠就是这些,如果真想买,你可以尝试找领导。”

  无独有偶,在招商碧桂园十里海湾北侧约4km,海景壹号项目正在打“86折”。据销售计算,一套10楼的81㎡的毛坯房源,折后总价大约67万。“启东沿海的楼盘基本都在打折促销。但我们项目因为在高新区内,有上海浦东的产业外溢,有真实的租住需求,所以贵一点。”谈及竞品项目,海景壹号的销售表示,“十里海湾虽然也打产业园这个卖点,但它其实是一个深入海边的文旅项目,到高新区市中心较远,行政区划上也不属于高新区,真正在产业园上班的人不会买到那里。而且十里海湾一共一万多套房子,基本都是投资客,收房之后谁来接盘?”

  据本站了解,2019年7月,位于启东的东海镇协兴港的一个大型组合地块江苏启东市一宗组合地块底价出让,竞得人为碧桂园&招商蛇口联合体,成交总价6.76亿元。该宗组合地块包括12宗地,合计面积655亩。其中,9宗住宅用地、2宗零售用地以及1宗娱乐用地。

  由启东市房地产协会主办的启东房地产热线官网数据显示,招商碧桂园十里海湾(备案名:观澜华庭)自今年8月11日取证199套房源以来,仅完成网签备案(含签约中)15套。海景壹号(备案名:海景花园)自9月27日取证后,986套房源仅去化74套。

  招商碧桂园十里海湾(备案名:观澜华庭)网签情况截图,截至2021年12月22日,来源:启东房地产热线

  协兴港向南20km,同样主打文旅主题的圆陀角板块,房地产市场也并不理想。启东某文旅项目置业顾问直言,“下半年以来市场下行,根本赚不到钱”。

  新湖绿城海上明月(备案名:海上明珠城(新湖))网签情况截图,截至2021年12月22日,来源:启东房地产热线

  融创江语海(备案名:海上明珠城(启仁))网签情况截图,截至2021年12月22日,来源:启东房地产热线

  “过去要让客户买房子,你只需要告诉ta这个项目未来为什么会涨就可以了。入住之后哪怕不尽如人意,也可以通过换房赚取房价上涨的红利。但现在‘房住不炒’深入人心,房价趋于平稳,投资客无利可图,启东的项目就成了‘无根之木’。”风财讯智库首席分析师蔡艳萍女士指出,“文旅项目对于开发企业的要求很高。前期需要投入大量资金,后期得有强大的运营能力,纯粹‘跑马圈地’的项目将没有生命力。未来影响客户决策的,将是企业的品牌、交付的品质以及后期的物业服务。”

  上海中原地产分析师卢文曦对此表示认同,他指出:“疫情之后短途迷你游的确成为了热门选项,但启东并不是环沪旅游胜地,更没有理由为了旅游去买套房。”

  金刚石数据显示,启东市2021年1-10月去存周期持续走高,www.949333.com,尤其是90㎡以下小户型去存压力较大,而这部分主打低总价的小户型房源,针对的就是投资客群。

  据了解,招商碧桂园十里海湾(备案名:观澜华庭)主力户型为57-100㎡;海景壹号(备案名:海景花园)在售最小户型仅51㎡。

  2021年房地产行业面临严峻考验,“活着”已经取代“发展”成为众多开发商的首要任务,头部房企也不例外。以碧桂园为例,多地项目“打骨折”大力促销,引发了业主的不满,甚至被山东聊城住建局的关注,要求其做出“彻底整顿”。

  10月,据武汉多家媒体报道,武汉碧桂园江城纪推出了单价5000+的特价房,对比之前接近1w的备案价,基本上已经是55折。据了解,汉南当地整体均价接近7000元/㎡,碧桂园江城纪特价房的价格竟然比汉南均价还要低,房价一夜回到五年前。

  11月,广州增城碧桂园云顶从2018年最高4.1万/㎡跌到2.1万/㎡起

  铺天盖地的降价促销或也难以帮助碧桂园完成年度目标。公告数据显示,2021年前11月,碧桂园累计权益合同销售额5354.2亿元,同比降幅4.03%;按照今年6245亿元的权益销售目标来算,大富翁,完成率85.7%。近900亿元的缺口相当于其11月权益销售额413.5亿元的两倍还多,完成年度目标难度不小。

  业内人士表示,由于临近春节,不少建筑工地都将迎来工人工资、银行贷款等结算期,开发商的资金链势必更加紧张,通过降价尽快回笼资金,是开发商最大的诉求。

  对于这类楼盘,购房者应谨慎选择,已购业主则需要关注施工进度和交付质量。让好房子会说话,让问题房子有话说,凤凰网房产《天天交付》栏目也将持续关注。